Správní bytové družstvo Nový domov
www.sbdnovydomov.cz//Informace//Společenství vlastníků jednotek

Společenství vlastníků jednotek

Změny základních organizačních jednotek družstva spojené s převody vlastnictví bytů

1. Dosavadní stav – samosprávy

Dosavadní organizační celky bytových domů – obvodní samosprávy (OS) – byly vytvořeny v postupu výstavby bytových objektů podle jednotlivých investičních celků. Některé takto vytvořené samosprávy (některé i s několika domy) byly pak později, vesměs na žádost jejich členů, dále rozděleny, vždy však šlo o další dělení uvnitř jediného investičního celku na jednotlivé domy (sekce). Podle stanov družstva měly samosprávy značné pravomoci (měly v nemalé míře opravdu samosprávní charakter). Členové samosprávy si k výkonu těchto pravomocí volili výbor, který obstarával příslušné úkony hospodářské, správní a organizační povahy. V podstatě všechny úkony, k jejichž provádění nebylo třeba mít právní subjektivitu, mohl vykonávat výbor samosprávy (viz čl. 91 stanov družstva). Zpravidla je také vykonával, stanovy družstva však pamatovaly také na to, že se v samosprávě nenajde nikdo, kdo by byl ochoten pracovat jako funkcionář výboru samosprávy a pak tuto činnost přebírala profesní složka družstva za stanovami definovaných podmínek (čl. 92).

2. Společenství vlastníků jednotek

Převody vlastnictví bytů podle zákona č.72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů) dojde v družstevních domech k zániku samospráv a vzniku společenství vlastníků jednotek (SVJ). Na tato společenství přecházejí veškeré hospodářské a správní činnosti, které až dosud vykonávaly družstevní orgány (samosprávy). Společenství vlastníků jednotek stojí mimo družstvo, není družstevní organizační jednotkou ani družstevním orgánem, nevztahují se na něj stanovy a další družstevní předpisy. Provádění správy si u družstva zajišťuje smluvně, jakmile se stane právnickou osobou (viz níže). Specifikem družstevních domů je, že v nich SVJ vzniká ve dvou etapách a má při tom v každé etapě jiný charakter. Základní rozdíl tkví v tom, že v prvé etapě SVJ dosud není právnickou osobou, stává se jí až v etapě druhé. V družstevním domě SVJ vzniká převodem první jednotky do osobního vlastnictví členu družstva. V této první etapě se vztahy v domě sice již řídí podle § 9, odst. 4 platného znění zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.), ale do té doby, než se vytvoří podmínky pro vznik právnické osoby, se použijí, podle zmíněného odst. 4, pro fungování tohoto SVJ, § 9, 11 a 15, odst.2 dříve platného znění zákona č. 72/1994 Sb., tj. znění platného před nabytím účinnosti zákona č. 103/2000 Sb., kterým byl zákon č. 72/1994 novelizován. Podle tohoto dřívějšího znění, SVJ vznikne převodem vlastnictví první jednotky (viz § 11, odst. 1 zákona č. 72/1994 v dřívějším znění), přičemž není právnickou osobou a ani se jí nemůže stát (§ 10 dřívějšího znění, který to umožňoval, byl zrušen). Zákon společenství neukládá, aby si zvolilo své představitele. Správu domu vykonává stále původní družstvo. V druhé etapě, která začíná v okamžiku, kdy je převedeno více než 75 % celkového spoluvlastnického podílu individuálním vlastníkům jednotek (tj. bytů nebo garáží), vzniká společenství vlastníků jednotek – právnická osoba (SVJ-PO). SVJ se právnickou osobou stává „prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu“ (§ 9, odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění). Jak vyplývá z dikce zákona č. 72/1994 Sb. (a to v platném i dřívějším znění) společenství vlastníků jednotek (SVJ) v obou výše uvedených etapách vznikne v okamžiku, kdy nastanou zákonem stanovené podmínky, bez ohledu na to, jestli si to někdo přeje nebo ne (viz § 9, odst. 3 a 4 zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění, resp. § 11, odst. 1 tohoto zákona v dřívějším znění). Jakmile jsou splněny předepsané podmínky, SVJ zde prostě je a jeho členové se musí vzájemně dohodnout (na shromáždění vlastníků) na potřebných krocích, aby zajistili plynulé fungování domu a ve druhé etapě, kdy už potencionálně jsou právnickou osobou, také aby provedli právní úkony, které jim ukládá zákon (viz níže).

3. Bytová střediska

Jako přípravný krok na vznik SVJ, zejména proto, že ještě před vznikem SVJ je nutno pohlížet na ty členy družstva, jejichž smlouvy už leží na KÚ k provedení vkladu jako na vlastníky, byly ještě před vznikem SVJ objekty našeho družstva rozděleny, podle kritérií určujících rozsah budoucích SVJ, na tzv. bytová střediska (BS)(viz čl. 101a stanov družstva). Ta byla vytvořena tak, aby se jejich rozsah přesně kryl s rozsahem budoucího SVJ (”domu ve spoluvlastnictví”). Obvodní samospráva často odpovídá jednomu BS, nezřídka však v jedné samosprávě vznikla dvě i více bytových středisek (pouze v několika případech bylo nutno do jednoho BS spojit dvě samosprávy). Do jednotlivých BS, jako samostatných celků, byly vyčleněny všechny záležitosti týkající se správy domů, tj. všechny záležitosti, které převezme budoucí SVJ. Družstevní záležitosti zůstaly nedotčeny v působnosti dosud existující samosprávy. Její výbor také řídil záležitosti příslušného BS (nebo všech BS, která v samosprávě vznikla)(viz čl. 101a, odst. 5 stanov). Role bytových středisek má do vzniku SVJ zajistit oddělení a soustředění ekonomických činností do nových celků, zatím stále ještě pod pravomocí exitujícího výboru samosprávy, který navíc, až do vniku SVJ, nadále vykonává správní a organizační činnosti. Dobře byla tato role BS pochopena v samosprávách, ve kterých vzniklo několik BS (protože shrnují několik „budov“, jak je definuje zákon č.72/1994 Sb.). V některých samosprávách, zpravidla těch, které tvoří jediné BS (jejich bytový objekt tvoří jedinou „budovu“), se někdy setkáváme s mylným názorem, že šlo o pouhé přečíslování samospráv. Nikoliv, samospráva a její výbor existují dál pod svým dosavadním číselným označením vedle BS, které tvoří jen její vnitřní celek určený pro ekonomické činnosti, který žádné své vlastní představitele (výbor) nemá.

4. Přechodné období – SVJ bez právní subjektivity


V samosprávě, která se chystá na převody bytů, záležitosti BS řídí výbor samosprávy. V samosprávách, kde je více bytových středisek, se může jevit výhodnější dosavadní samosprávu podle těchto středisek rozdělit. Představenstvo takovému návrhu ze strany členů BS vyjde vstříc, protože činnost každého jednotlivého BS by od zahájení převodů vlastnictví bytů mělo řídit příslušné SVJ (resp. jeho orgány), stejně jako je před zahájením převodů řídila samospráva (resp. její orgány). SVJ v prvé etapě svého vzniku, dokud ještě není právnickou osobou, sice už není družstevní strukturou, družstvo však, jako majoritní vlastník, v něm má řídící postavení. To je ještě dále posíleno rolí družstva jako správce. Aby dosavadní samosprávný charakter celku sdruženého v SVJ (a příslušném BS) zůstal zachován, stanovy družstva umožňují, aby za jednotky vlastněné družstvem hlasovací právo na shromáždění SVJ měli v běžných záležitostech jejich nájemci, kteří jsou členy družstva (čl. 90, odst. 3 stanov).

SVJ, jakmile vznikne převodem vlastnictví prvního bytu, tj. SVJ v první etapě své existence (viz výše), není právnickou osobou (stejně, jako jí nebyla samospráva), ale na rozdíl od samosprávy je to celek bez představitelů. Zákon č.72/1994 Sb. v původním znění nepočítal s tím, že by SVJ mělo mít vlastní funkcionáře. Družstvo, jako správce tak musí vykonávat i činnosti, které dříve vykonával výbor samosprávy. Většinou však jsou to činnosti, které by měli vykonávat spíš obyvatelé domu (vlastníci), a to ve vlastním zájmu, než někdo mimo dům (např. kontrolu čtvrtletních ekonomických výsledků BS daného SVJ, bezodkladné hlášení provozních závad a poruch, např. výtahu, osvětlení, domovního telefonu, zámků atd. a kontrola jejich oprav aj.). Stanovy družstva proto ve svém čl.90, odst.5 umožňují, aby v domě, kde vznikne SVJ, které dosud není právnickou osobou, si toto společenství na prvním shromáždění zvolilo ze svých řad nejméně dva zástupce SVJ, kteří budou oprávněni a zplnomocněni ke všem jednáním se správcem v provozních záležitostech za SVJ. Měli by např. předkládat požadavky na provedení oprav, potvrzovat oprávněnost faktur, kontrolovat činnost správce (např. čtvrtletní ekonomické výsledky SVJ) a zajišťovat operativní styk mezi SVJ a správcem.

Řekli jsme už výše, že SVJ, i když ještě není právnickou osobou, je sdružením vlastníků a je tudíž strukturou stojící mimo družstvo. Vnitrodružstevní předpisy (stanovy, jednací řád, domovní řád a další interní příkazy a směrnice družstva) se proto na jednotlivé členy SVJ jako vlastníky nevztahují. Protože však ve většině případů zůstali členy družstva, vnitrodružstevní předpisy se na ně vztahují jen pokud jde o členské záležitosti. Vzniklá SVJ by si proto měla na svých prvých shromážděních odsouhlasit interní pravidla, práva a povinnosti závazné pro jednotlivé členy, odsouhlasit svůj domovní řád atd. Tak např. vyvstává otázka, jak odměňovat zástupce SVJ, když jim nenáleží odměny funkcionářů družstva. Jestliže tyto zástupce vybírá SVJ, jsou to jeho představitelé a odměňovat by je mělo SVJ. SVJ by tedy mělo buď akceptovat (a event. upravit podle svých potřeb) příslušné vnitrodružstevní předpisy (umožňuje to čl. 90. odst. 4 stanov družstva), nebo si stanovit předpisy vlastní. SVJ, které není právnickou osobou, nemůže uzavřít žádnou platnou smlouvu, a to ani se správcem (uzavřít by ji mohli jedině všichni členové SVJ,
jako fyzické osoby, se správcem jako právnickou nebo fyzickou osobou). SVJ, které dosud není právnickou osobou, je tak vlastně jakousi přechodnou formou. Většinou se ještě řídí podle družstevních předpisů, které na svém shromáždění akceptuje pro svou činnost.

Zákon o vlastnictví bytů (zákon č.72/1994) sice přesně stanoví, kdy vznikne SVJ, neupravuje však nikterak kdy zanikne družstevní samospráva a její orgány. Aby nedošlo k tomu, že by vedle sebe v jednom domě existovaly dva orgány nezávisle řídící činnost jediného bytového střediska, nebo naopak k tomu, že by toto bytové středisko neřídil nikdo, stanovy družstva v čl. 101a, odst. 6 určují, že záležitosti bytového střediska řídí výbor dosavadní samosprávy jen do (resp. až do) zvolení zástupců SVJ na shromáždění vlastníků. V této počáteční době existence SVJ je družstvo téměř vždy zřetelně majoritním vlastníkem (s výjimkou rodinných domků, jejichž správu¨však zpravidla ihned po převodu přebírá jejich nabyvatel) a s realizací tohoto ustanovení nejsou žádné problémy. Je tomu také proto, že prvními zástupci nového SVJ jsou zpravidla zvoleni členové dosavadního výboru OS. Jsou-li zvoleni více než dva takoví zástupci, mohou vytvořit výbor SVJ (viz čl. 90, odst. 5), i když toto SVJ dosud nemá právní subjektivitu (stejně jako ji neměla samospráva).

5. Společenství členů družstva

Se vznikem SVJ v družstevním domě (tj. převedením prvé jednotky individuálnímu vlastníkovi) záležitosti domu by měli řídit jeho vlastníci a těmi jsou vlastník prvé převedené jednotky (resp. vlastníci prvých převedených jednotek) a družstvo jako vlastník jednotek dosud nepřevedených. Tuto činnost SVJ převezme od bývalé samosprávy. Nepřevezme pouze organizační činnost týkající se členství v družstvu. Proto musí existovat nějaký orgán realizující tuto družstevní činnost (např. volbu delegáta na shromáždění delegátů). Bylo by však anachronismem označovat takový orgán jako „samospráva“. Jednací řád a stanovy proto tuto organizační členskou jednotku družstva označují jako „společenství členů družstva“ (SČD), analogicky ke „společenství vlastníků jednotek“ (SVJ), neboť SČD svým rozsahem zpravidla kopíruje rámec bývalé samosprávy, tj. zahrnuje členy družstva jednoho nebo více SVJ, které v tomto rámci vznikly. Na SČD, paralelně existující vedle SVJ, se vztahují relevantní vnitrodružstevní předpisy, pracovní nároky na funkcionáře jsou ale značně menší než na zástupce SVJ. Odměny funkcionářů zde však nepřipadají v úvahu, protože SČD žádnými finančními prostředky nedisponuje.

Cílový stav po provedení převodů vlastnictví bytů bude tedy takový, že bývalé družstevní bytové objekty budou rozčleněny na jednotlivá SVJ a členové družstva v nich budou organizováni v jednotlivých SČD. Vznikem SVJ se stávající OS přemění na SČD (čl.89a, odst.6 stanov) a výbor dosavadní OS vykonává svou funkci až do nejbližší schůze SČD, která zvolí výbor nový, tj. v novém složení nebo dosavadní výbor v jeho funkci volbami potvrdí. SČD ponese stejné číselné označení jako bývalá OS. Výbory bývalých samospráv tak vlastně pokračují v nové roli, zejména, jsou-li jejich hlavní funkcionáři zároveň vybráni jako zástupci SVJ. SVJ a SČD jsou však oddělené orgány, zcela odlišně zaměřené, i když mohou mít tytéž představitele. Těžiště činnosti zástupců SVJ bude spočívat v hospodářské a správní činnosti, neboť předmětem jejich péče je společný majetek, tj. „dům“ ve spoluvlastnictví. Úkolem výboru SČD je pouze péče o členství v družstvu a družstevní záležitosti (např. volba delegátů na shromáždění delegátů družstva), nic víc!

Družstevní obvodní samospráva (OS) se tedy vznikem SVJ přemění na SČD (čl.89a, odst.6, resp. čl. 90, odst. 2 stanov) a její výbor pokračuje ve své funkci do první členské schůze SČD, na které proběhnou volby nového výboru SČD. Vedle toho však výbor OS pokračuje v řízení záležitostí BS, a to až do zvolení zástupců SVJ (čl. 101a, odst. 6). Nemůže však už svolat členskou schůzi samosprávy, protože samospráva už neexistuje (přeměnila se na SČD, viz čl. 89a, odst. 6 a čl. 90, odst. 2), nemůže ani svolat první shromáždění vlastníků, protože to může svolat jen správce nebo vlastníci, kteří mají alespoň čtvrtinu hlasů, tj. spoluvlastnických podílů (viz § 11, odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. v dřívějším znění), může pouze svolat členskou schůzi SČD, na jejíž program musí zařadit volby nového výboru SČD.

6. SVJ – právnická osoba

Přechodná první etapa SVJ může trvat i několik let (zejména u velkých objektů). Skončí, jakmile jsou splněny podmínky pro vznik SVJ jako právnické osoby (SVJ-PO, viz výše). Družstvo na tuto okolnost každé¨SVJ včas upozorní. Vznikem SVJ-PO aplikace ustanovení § 9, 11 a 15, odst.2 původního zákona č.72/1994 Sb. končí. SVJ-PO pak má povinnost se do 60 dnů od svého vzniku sejít na první schůzi SVJ-PO (svolá ji podle zákona původní vlastník budovy, tj. družstvo), na které schvaluje stanovy společenství a volí své statutární zástupce a vlastní orgány podle zákona. Jejich zvolením funkce zástupců SVJ zaniká (čl. 90, odst. 7 stanov, viz též § 9, odst. 10 zákona č.72/1994 Sb.). Zvolené orgány společenství pak musí do 60 dnů po svém zvolení podat návrh na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Po provedení zápisu do tohoto rejstříku, který je veden u Městského soudu v Praze, jsou pak příslušní funkcionáři SVJ oprávněni činit jménem SVJ právní úkony, především uzavírat smlouvy. Správu domu může SVJ-PO svěřit externímu správci (zpravidla jím je stávající družstvo, rozhodne-li se však SVJ jinak, může ji svěřit správci jinému), nebo ji provádět samo. S externím správcem SVJ-PO uzavírá smlouvu o správě. Na roli SČD vznik SVJ-PO žádný vliv nemá. SČD pokračuje ve své práci, při které se řídí stanovami a jednacím řádem družstva. Z hlediska členství v družstvu budou mít ti vlastníci jednotek v SVJ-PO, kteří jsou členy družstva, určité výhody vyplývající z jejich aktivní finanční účasti v družstvu jako správní organizaci, zejména pokud družstvo bude na jejich domě správcem. Prostřednictvím výborů SČD a delegátů na shromáždění delegátů družstva budou moci ti členové SVJ-PO, kteří zůstali členy družstva, ovlivňovat i jeho činnost.

Schéma organizačních změn při vzniku SVJ

clanky/image002
           Před vznikem SVJ      Vznik SVJ                   Po vzniku SVJ

(Družstevní organizační jednotky jsou šedé)

Vznikem společenství vlastníků jednotek (SVJ) družstevní samospráva (OS) se mění ve společenství členů družstva (SČD), které pouze sdružuje členy družstva a může buď kopírovat původní celek (dřívější OS), nebo se rozdělit do celků podle SVJ. SVJ jsou strukturou mimo družstvo a za podmínek stanovených zákonem (viz text) získávají právní subjektivitu. Vykonává-li v nich družstvo správu, pak pro každé SVJ ponechá dosavadní samostatné „bytové středisko“ (BS).


V Praze, dne 11. ledna 2004.


 Ing. Vladimír Štulík v.r.                                                 RNDr. Václav Houša v.r.

ředitel SBD Nový domov                                předseda představenstva SBD Nový domov